这个工具做什么
贷款机构给你一个利率、一个费用总额、有时还有点数，单看哪一个都不知道谁更便宜——答案取决于你持有多久。这个工具拿两份报价和你预计的持有年限，把这段时间里你真正付出的钱加起来——利息、机构费用、点数、每月房贷保险——告诉你谁赢、赢多少，并显示每份报价的 APR 和费用高的那份要到第几个月才把多付的钱赚回来。
三种用法
- 两家机构：从每份 Loan Estimate 取利率、年限和 A 区机构费用。评估费、产权费等第三方费用谁家都一样，不用填。
- 买不买点数：不买点数的报价放 A，买点数的放 B（费用 = 点数成本）。回本月份告诉你要持有多久点数才划算；如果可能更早卖房或再融资，选 A。
- 再融资还是不动：现有贷款放 A，费用填 0，年限填剩余年数，利率填现有利率；再融资报价放 B。如果在你的持有期内 B 赢不了，就别做——今天 7.4% 的平均利率下，现有利率低于 7.75% 的人基本都是这个结果。
| $400,000，持有 7 年 | 报价 A：7.40%、费用 $2,500 | 报价 B：7.15%、费用 $8,500 |
|---|---|---|
| 本息月供 | $2,770 | $2,702 |
| 7 年利息 | ≈$199,000 | ≈$192,000 |
| 7 年总成本 | ≈$201,900 | ≈$200,900 |
| B 多付的 $6,000 回本 | 约 89 个月——持有超过这个时间 B 才赢 | |
没算进去的
房产税、房屋保险、HOA 两份贷款一样，不计。套现金额、计入贷款的过户费、利息抵税没有建模。房贷保险按持有期内不变计算，预计提前取消就把月费调低。
常见问题
应该填哪些费用？只填机构能控制的费用：origination、underwriting、processing、折扣点数。评估费、产权费、登记费谁家都一样，比较时不填；但如果是比较再融资和不动，就要填进去，因为不动不花钱。
为什么改持有年限赢家会变？费用只付一次，低利率每月省一点。持有越久，利率低但费用高的报价越能追上来。回本月份就是两条线交叉的地方。
这和比 APR 一样吗？APR 假设你持有到期，大多数人不会。这个工具按你真正预计的年限比较，所以 APR 高的报价在短期内可能反而赢。
能比 15 年和 30 年吗？能，填不同年限即可。注意 15 年的高月供大部分是本金，工具不把本金当成本；看月供那行确认你付得起。