什么是 DTI，为什么它决定你的房贷
债务收入比 = 每月债务还款 ÷ 税前月收入。贷款机构算两个版本：前端只看计划中的住房月供（本金、利息、房产税、保险、HOA）；后端加上信用报告上所有经常性债务——车贷、学生贷款、信用卡最低还款、个人贷款，以及法院判定的抚养费等。水电、手机、买菜不算。
2026 年利率超过 7%，DTI 成了比房价更早卡住买家的那道关：同样的收入能贷到的额度比 5% 时少约 25%。所以这个计算器也倒着算——告诉你在 43% 以内最高的住房月供，以及这个月供按本周利率能贷多少。
各类贷款的实际上限
| 贷款类型 | 前端参考 | 后端上限 | 说明 |
|---|---|---|---|
| Conventional | 28%（软性） | 43%–45%，自动审批可到 50% | 45% 以上需要高信用分和储备金 |
| FHA | 31% | 43%，有补偿因素可到约 56.9% | 对 DTI 最宽松 |
| VA | 无 | 41% 参考，更看剩余收入测试 | 军人/退伍军人 |
| Jumbo（湾区常见） | 不定 | 常为 38%–43% | 最严，要求大量储备金 |
申请前怎么降 DTI
- 把小额余额整笔还清：机构算的是最低还款额，不是余额。剩余不到 10 期的贷款很多机构可以不计。
- 整合高最低还款的债务：固定利率、期限更长的贷款会降低 DTI 用的月供数字（总利息会增加，要清楚这个取舍）。
- 加上能证明的收入：共同借款人、奖金记录、两年以上的副业收入都算；现金不算。
- 申请前 90 天不要开新信用：新的最低还款马上计入，硬查询还会压低信用分。
知道了能承受的月供，用房贷计算器换算成房价。
常见问题
2026 年申请房贷 DTI 要多少？36% 以下很舒服；43% 是 conventional 的常见上限；FHA 信用好可以更高；jumbo 常常卡在 43% 或更低。
DTI 用税前还是税后收入？税前。自雇人士用报税表上扣除经营费用后的净收入，取两年平均。
房租和水电算债务吗？买房后新的住房月供会替代房租，所以房租不算；水电、订阅、非房贷保险都不算。
最高贷款额怎么估的？取收入的 43% 减去其他债务作为最高住房月供，假设其中约 25% 是房产税和保险，剩余本息按你输入的利率折成 30 年贷款。是规划用的估算，不是审批。